林海峰

　　專家提醒購房者：提防開發商“先提價再打折”
　　本報訊（華商晨報 華商響網主任記者 於濤 記者 楊孟渝）“買房貸款利率打七折！”近日，沈陽有多個樓盤打出這樣的廣告。
　　沈陽的房貸利率真的鬆動了嗎？近日，記者從沈陽冬季房交會期間舉辦的銀行、房企座談會中瞭解到，銀行執行七折利率的可能性幾乎沒有。
　　樓盤宣傳“七折利率”實為開發商出錢補貼
　　昨日，在沈北的一家樓盤，一位姓李的銷售顧問表示，購買他們的房子，在任何一家銀行辦貸款均可享受七折利率。
　　沈陽的房貸利率真的鬆動了嗎？該銷售顧問表示，這是樓盤推出的一次促銷活動。
　　“不需要銀行給七折利率，開發商直接把這部分錢劃轉給購房者。”該銷售顧問解釋，比如買一套90萬元的房子，需要貸款60萬，按商業貸款20年計算，利息要45萬左右，開發商直接向購房者返還13.5萬元的現金，這樣算下來，就等於是享受7折利率了。
　　而另一家打出“7折利率”廣告的地產商，銷售人員介紹，購房者買套100萬元的房子，首付30萬元後，開發商將在5年內陸續將30萬返還給購房者，實際上是房價打七折，之所以用“7折利率”這個詞，其實是利用目前購房者關註的熱點做噱頭。
　　記者採訪了多個打出“七折利率”宣傳的樓盤，得到的答覆基本均是“開發商行為”。
　　實行“七折利率” 銀行可能賠錢
　　9月30日，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中，關於“七折利率”的相關表述較為審慎：“對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定”。也就是說打七折的政策並非硬性規定，銀行可以執行，也可以不執行。
　　銀行在落實房貸新政時，成本核算不能忽視，關鍵是受存貸利差所制約。例如，5年期存款利率為4.75%，不少銀行上浮10%，達到5.225%；5年期以上貸款利率為6.55%，打七折後只有4.585%。銀行收儲100萬存款，一年需支付52250元利息；放出100萬貸款，一年僅獲取45850元利潤，凈賠6400元。再者，吸收定期存款期限一般為三五年，發放住房貸款一般期限為二三十年，時間錯位大，銀行並不願意把大量資金低息投入房貸市場。
　　沈陽市房地產研究所研究員張祥也認為，目前各大銀行很難執行房貸利率七折。
　　不過，銀行很可能會在當前的水平上適當下調房貸利率，出於盈利性的考慮，九折可能為底線。
　　而對於目前一些商家做出的“利率補貼”行為，張祥建議購房者持理性態度，雖然不排除一些地產商在年底前為回籠資金而做出讓利，但也要提防部分商家“先提價再打折”，讓羊毛出在羊身上。
　　沈陽樓市仍有上行空間
　　目前，房地產業的外部政策環境幾乎是2010年以來最寬鬆的時候，限貸全面放鬆，沈陽市從放鬆限購、提高公積金貸款額度、調整普通商品房標準以及公積金實現異地互認等方式給予了最大限度的政策支持。
　　隨著市場回暖，沈陽房地產市場有望在年底止跌反彈。
　　針對近期沈陽地區平均房價出現同比和環比下滑的情況，張祥認為，沈陽的房價在全國同類城市中，一直處於低位，因此沈陽的房價下行空間較小，而上升空間較大，雖然短期內隨全國大環境出現調整，但中長期看仍會保持上升趨勢。
　　（原標題：銀行房貸七折利率難實現樓盤利率打折宣傳是噱頭）